未來10年房地產市場會是什么樣?

作者:品牌推廣部日期:2016-6-28

    未來10年,在現有的住宅基礎上,建筑總量大概還要翻一番。其中包括的人口增加,也包括人均面積的增加。

    某些城市的二手房交易量已經開始略超過一手房,10年以后,二手房的交易量會4倍于一手房。再逐漸發展,大概是6:1,二手房的交易量達到60%。美國的高峰時間是達到9:1。
  
    那么開發商是不是沒有事情可做呢?

    不是。按照2.5%的折算,是20億,這個數字和現在每年的竣工量差不多。開發商絕對不是沒有生產的余地,即使不轉型,新增的竣工量也仍然有10億。那個時候,不是買一大片地或者是在荒地里進行建設,而是有點像倫敦、紐約、曼哈頓,是拔掉一個樓再蓋一個樓,這個公 司一年就是10到20萬的建筑量。

    如果在所有城市這樣鋪開,整個紐約大概就是20萬的建筑量,新建的不到十分之一,而改造的有180萬。
 
    中國在城市發展過程中面臨一個巨大的問題。

    中國城市的政府是非市場化的開端。因此,它是用土地交換市政基礎設施的,比如北京。方莊、雙榆樹、魯谷、望京都是用政府的土地轉換成基礎設施,那些橋、路、污水廠一律都是開發商修建的,而不是政府。
 
    國務院55號令出臺,土地可以出讓以后,才真正開始有了非公經濟進入到土地市場。于是,用舊城和新城相結合的征地方式來改造舊城,這成為地方政府轉換市政基礎設施的重要手段。

    但是,在紐約、巴黎、倫敦,他們的舊城改造和新城建設是完全斷開的。因為土地是私有的,所以在城市周圍進行擴大建筑,把城市規模加大的時候,都是外來人進入周邊,很少有富人直接進入城市中心。在外延建設得差不多以后,再重新回到市中心,進行舊城改造。

    這樣的好處就是將舊城的價格和新城的價格切斷。新城建設的房屋價格沒有高速增長,在舊城改造的時候,新城的價格隨之上漲,在兩個價格差之間找到了一種相對平衡。
 
    而中國政府是把舊城和新城放在一起,舊城拆遷給你6000塊錢,新城的房子離市區很遠,也要賣6000。因為他們知道你可以拿6000塊錢買一套新房。于是,打亂了價格體系,這就是非市場化因素造成的。

    在未來發展的過程中,對舊城改造時面臨幾個問題。

    一是舊城很多東西是沒有土地年限的。如果誰有本事,現在就用高價,或者比市場價略高一點的價格把那些沒有土地年限的房子都買來,包括政府所有、公家所有、公共廠礦所有的。因為它一定會在未來進行改造。
   
    最典型的改造出現在深圳蛇口。蛇口是中國改革的第一批,最早引進的是低層次加工業,“三來一補”,兩頭在外,有大量的服裝廠,這些服裝廠基本上都拆掉了。他們叫“騰籠換鳥”,實際上就是舊城改造的形式,把落后的加工業變成高檔的寫字樓和住宅。

    因為這個地區不需要農民工,而需要城市的主人,于是這種改造開始逐漸進入。深圳作為一個典型,可以作為案例,也就是未來的城市發展,可能都類似于深圳這種形式。

    這種舊城改造的模式,在十年之后,可能變成主流。新征一片土地建新城的模式可能越來越少。
 
    為什么這十年還有機會?

    因為我們需要大量的城鎮化。中央財經領導小組特別提到還要建10個或20個類似于北京這種大城市,最少要有16個。預計這10年,還有大量的新建。
 
    未來10年,房地產仍然可能成為中國經濟的主要產業支柱。在一段時間內,還得靠房地產拉動中國的經濟和實現中國的城鎮化。

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